元賃貸営業が伝授。事故物件を回避するポイント

ちょっと一休み

今はライターだけど以前は賃貸営業をしていたはづきです。こんにちは!
賃貸営業と建物管理を同時に行う会社に4年ほど勤務しましたが、心身ともに疲弊して会社を辞めました。さてその4年の間、私は管理戸数があまり多くない地方の支店で賃貸営業・建物管理両方に関わっていました。4年間のうちに、うちの管轄内で4回の事故といいますか、4人お亡くなりになったといいますか…経験があります。
そのときの経験から、事故物件回避のコツをご紹介。

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孤独死の男女比は8対2

はっきりいって「書き方レシピ.com」とはなんの関連性もないエントリなんですけど、今回このテーマを取り上げようかなと思ったのは東洋経済オンラインで「孤独死した30代女性の部屋に見た痛ましい現実 男8割、女2割、現役世代も多い切実な問題だ 」という記事を見かけたから。

孤独死した30代女性の部屋に見た痛ましい現実 | 災害・事件・裁判
わが国では、年間約3万人が孤独死している。そこで浮かび上がるのは、人生でつまずき、崩れ落ちてしまった人々の姿だ。男性に比べて数は少ないが、女性の孤独死はとくに痛ましいケースが多い。若年層女性の孤独死…

私が現役時代に遭遇した4件について、思いをはせてみると…、男女比は半々。ただ、セルフの方もいるので、孤独死に限れば確かに男性の比率が高かったな…というか、孤独死と断定できるケースは1件しかなかったな、男性だったな、ということを思い出しました。
では残りの3件は? ですが、セルフが2件、よくわからないが1件。よくわからないって何? ですが、これは実は管理物件への遺棄事件であり、入居者ではなかったので、よくわからないのです。

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孤独死の発見までの日数が17日

先ほどの記事によると、孤独死の発見までの日数は17日と書いてあります。孤独死は周囲とのつながりが薄いぶん、発見が遅れる傾向にあります。うちの4件、入居者に限れば3件ですが、確かに家族や勤務先から「連絡が取れない。おかしいから部屋を確認させてくれ」と来た人は発見が早く、「住んでいるはずなのに住んでいる気配がない、おかしいな」とうちの社員が訪ねていって判明した人は、亡くなってから数か月経過していました。
記事の内容と照らし合わせても、この傾向は顕著ですね。
もちろん数か月もそのままになっていれば、部屋は大変なことになっています。

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事故があった部屋、どうしてる?

3件のうち2件は早期発見、1件は数か月後に発見。
早期発見の部屋は、部屋そのものは痛んでいなかったので一応お祓いをしたあと、通常の清掃作業で原状復帰が完了。
発見が遅れた部屋に関しては、大がかりなリフォームを行ってもにおいが取れず、建物管理の社員は頭を抱えていました。
私の上司に当たる店長は事故があった部屋を「事故物件・入居募集停止」として本社のシステムに登録し、空室としてリストに出てこないように操作。きれいな部屋もにおいが取れない部屋も、入居してこないようにしていましたが、清掃費用などのことを考えると、

  • 痛んでいない部屋はいつも通りの清掃で済ませる
  • 状態がひどい部屋は徹底的にリフォーム作業を行う

というのが一般的ではないでしょうか。まあ、オーナーがきれいな部屋でもフルリフォームする、といえばフルリフォームにはなりますが。

つまり事故物件でも、通常の清掃で済ませているものもある、というわけです。となると「他の部屋に対し極端にきれい」であることが必ずしも事故物件回避のポイントにはならないことがわかりますよね。
大家族で住んでいたので壁紙がボロボロ、盛大な夫婦ケンカをして壁に穴が開いた、大家に内緒でペットをたくさん飼っていた、など、部屋の使い方によってはフルリフォームになることもありますし。

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事故があっても、管理会社のシステムによっては家賃は変わらない

さて、事故があって人が住まなくなると、家賃収入が減ります。そこで管理会社やオーナーは家賃を下げて人を募集することがあります。理にかなった行動ですが、私が勤務していた会社では当てはまりませんでした。
事故が起きた当時の店長は事故物件を入居停止にしていましたが、店長が異動し、新しい店長が来た瞬間に「事故から1年たってるんでしょ。だったらいいじゃん別に」とロックを解除し、普通に募集を再開しました。家賃は下がっておらず、その物件の他の部屋と同額。家賃を下げると管理会社であるうち、物件の持ち主であるオーナーともに収入が下がるので、「家賃はできるだけ下げないで募集する」ということもあります。一般的かどうかはわかりません。
だから、「周囲と比べて極端に家賃が安い」もまた、必ずしも当てはまる条件ではないかなと思います。家賃に関しては、管理会社によるところが大きいです。

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空室期間が長い部屋はあやしい?

事故物件は事故発生から店長異動まで、長いものなら3年ほど、短いものでも1年ほど入居募集停止になっていました。ということは空室期間が長い部屋はあやしい?
ですが、うちのような地方の物件だと、少子高齢化もあり、築年数がたっている物件ほど空室期間が長くなりがちです。だってどうせ住むなら新しいほうがいいじゃない?
事故なんて起きていないけど、「古い」「狭い」「駐車場が遠い」などの理由で人が長く住まない部屋はザラにあります。というか、逆に地方都市ではそういう部屋は紹介しづらいので「新しい」「広い」「敷地内に無料駐車場がある」という物件を優先的に紹介しちゃいますよね。営業としては成約が欲しいわけですから。
なので、「空室期間が長い部屋はあやしい」もまた事故物件を見抜くコツとしては弱いかな、と思います。
あ、でも「現地で生活するには住みにくい」という条件には当てはまるかもしれません。都心部だと「駅から近ければ駐車場は不要」かもしれませんが、地方ではいくら駅から徒歩圏内でも駐車場は必須です。だから条件がよくても駐車場がないがために人が住まない…みたいな。

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大島てるに載っていなければ安全?

事故物件といえば大島てるですけど、実は私の知るこの4件の事故はすべて大島てるには載っておりません。遺棄事件なんて新聞沙汰にもなりましたが、載っておりません。
家族や勤務先など、身内が見つけ内々に片づけられたものは、第三者にはわからないと思います。また私自身も、事故の詳細については親しい人にも話したことがありません。単身者用のアパートだと、昼はみんな学校や仕事で不在ということも珍しくなく、そんな時間帯にゴソゴソ片付けしていても、わからないですよね。単身者用のアパートは出入りも多いので、管理会社の社員や清掃業者がうろうろしていても不思議でもなんでもありませんし。

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事故物件は部屋のどこかにお札を貼る?

うちの場合は貼りませんでした。清掃に入る前にお祓いはしました。
これも管理会社によります。

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事故物件回避するためのコツ

以上の点から、どうしても事故物件を回避したいなら「新築物件に一番乗りで住む」以外にないかな、と思います。
それも無理だという場合は、「新築から現在まで(入れ替わりがあっても)入居者がずっといる部屋」がねらい目かな。